모기지 융자 승인 과정 설명 - 크로징까지 다섯 단계

1. 모기지 프리어프르벌

집을 구매하기 전에 융자 담당 인과 상담하셔서 크래딪, 소득, 자금등의 서류를  검토하고 고객이 구매할 수 있는 조건을 확인하는 것이 첫 단계입니다.  

2. 집을 찾아서 집 매매 계약서 작성

고객의 리얼터와 함께 원하는 집을 찾았을 때 준비된 프리어프르벌 레터를 오퍼와 함께 셀러에게 제출해서 절충된 계약서를 만듭니다. 셀러와 바이어가 사인한 집 매매 계약서가 준비되면 융자를 시작할 수 있습니다.​

3. 융자 서류 준비와 융자 신청서 작성

융자 담당자가 융자 신청서와 서류 목록을 고객에게 보냅니다. 전자사인이나 손사인한 융자 신청서와 서류를 융자 담당자에게 보냅니다. 참고로 융자 서류 목록은 융자 프로세싱에 필요한 서류 목록 페이지를 참조하세요.

4. 모기지 융자 프로세싱과 렌더의 서류 심사(underwriting)  과정

1. 융자 담당자는 고객이 사인한 융자 신청서와 서류를 받은 후에 고객의 융자를 렌더에 등록합니다.

2. 고객의 요구에 따라 이자를 락하거나 더 나은 이자를 위해 기다릴 수 있습니다. 다만 이자는 날마다 변하고 예측하기가 아주 어렵습니다.

3.  융자 담당자가 고객의 융자를  렌더에 등록하면 렌더가 고객에게 이메일을 보냅니다. 이메일 내용은 공시서(disclosures), LE(loan estimate), 모기지액수, 이자, 고객의 정보, 주택 주소등을 확인하고 그 렌더와 모기지를 할건지를 확인하는 메일입니다. 전자 사인과 전자 허락을 하는 부분을 고객이 승인하면 융자를 진행할 수 있습니다. 또한 앞으로 이메일로 렌더 서류를 받겠다고 허락하는 부분도 있습니다. 렌더와의 소통을 이메일로 하지 않으면 융자 진행이 늦어 질 수 있습니다.

4. 전자 사인과 승인이 완료된 후에 저희가 고객의 융자 서류를  렌더에 제출합니다. 

5. 렌더의 서류 심사관(underwriter)이 고객의 융자 서류를 검토한 후에 승인 가능성이 있으면 조건적 승인(conditional loan approval)을 발급합니다. 이 뜻은 렌더가 제시하는  조건들을 충족시키면 융자를 승인하겠다는 뜻입니다. 거의 모든 융자가 첫 승인은 조건적 승인(conditional loan approval)을 받습니다. 렌더의 underwriter가 'denied' 를 발급할 때도 있습니다. Denied 는 그 렌더에서는 고객의 융자를 할 수 없다는 통보입니다.

6. 렌더가 제시하는 흔한 조건들은, 집 감정서, 타이틀 서류, 수입이나 자산 등에 관련된 추가 서류, 집 도면도(survey), 등등입니다.

7. 크로징 날짜가 급하지 않다면 보통은 conditional loan approval을 받고 난 후에 집 감정서를 오더합니다. 저희가 오더하지만 집 감정서 비용은 고객이 직접 지급합니다. 크로징 전에 고객께서 지급하는 비용중에 하나입니다.

5. 최종 승인과 주택 클로징

렌더가 제시한 조건을 다 충족하면 최종 융자 승인(final loan approval)을 받습니다. 크로징하기 3일 전에 렌더는 고객에게  첫 CD (initial closing disclosure)를 보내야 합니다. CD(closing disclosure)에는 부동산 거래에 들어간 모든 비용과 이자, 융자 액수, 주소 등등이 명시되어 있습니다. 첫 CD 를 받았다고 시인하는 전자 사인을 하신 3일 후에 클로징을 할 수 있습니다.  전자 사인을 하지 않으면 크로징이 지연됩니다. 첫 CD에 나온 액수는 변동 될 수도 있습니다. 최종 CD(final CD)에서 정확한 액수가 나옵니다. 고객의 검토를 위해  최종 CD가 클로징 전에 준비됩니다.

정한 클로징 날에 고객과 셀러는 타이틀 회사에서 클로징 서류을 서명하게 됩니다. 최종 CD에 나온 클로징에 필요한 금액을 타이틀 회사가 수령자인 수표(케쉬어 첵)나 전자 송금(wire)하시면 됩니다.